Musharakah Mutanaqisah: Perkongsian Berkurangan untuk Pembiayaan Rumah

Musharakah Mutanaqisah ialah akad perkongsian berkurangan yang digunakan dalam pembiayaan perumahan Islam di Malaysia. Bank dan pelanggan bersama-sama membeli rumah, kemudian pelanggan membeli bahagian bank sedikit demi sedikit sehingga rumah menjadi milik penuh pelanggan. Akad ini diiktiraf oleh Majlis Penasihat Syariah BNM dan dikawal selia di bawah IFSA 2013.

Struktur Pemilikan Bersama

Contoh: rumah berharga RM400,000. Anda letak deposit 10% (RM40,000). Bank keluarkan baki RM360,000. Pada ketika itu, anda miliki 10% rumah dan bank miliki 90%.

Setiap bulan, anda bayar dua komponen:

• Sewa: untuk bahagian rumah yang masih milik bank.
• Pembelian bahagian: anda beli sikit demi sedikit bahagian bank.

Setiap bulan, bahagian bank berkurang dan bahagian anda bertambah. Tempoh pembiayaan biasa antara 20 hingga 35 tahun. Pada akhir tempoh, rumah 100% milik anda. “Mutanaqisah” bermaksud berkurangan, iaitu merujuk bahagian bank yang semakin kecil.

Perkongsian Risiko dan Keuntungan

Kalau anda jual rumah sebelum habis bayar, keuntungan dikongsi mengikut nisbah pemilikan semasa. Contoh: anda dah miliki 40% dan rumah naik nilai daripada RM400,000 kepada RM500,000. Anda dapat 40% daripada keuntungan RM100,000, iaitu RM40,000.

Dalam pinjaman konvensional, anda kena selesaikan baki hutang dulu. Baru dapat apa yang tinggal.

Kadar sewa bahagian bank juga boleh diselaraskan mengikut kadar pasaran semasa. Kebanyakan bank Islam di Malaysia guna kadar asas (base rate) BNM sebagai rujukan untuk penetapan kadar sewa. Ini bermakna kadar sewa bulanan boleh turun bila OPR (Overnight Policy Rate) diturunkan, kelebihan yang tiada dalam akad harga tetap seperti BBA.

Bagaimana Ia Berbeza daripada BBA

Dulu, pembiayaan perumahan Islam banyak guna akad Bai’ Bithaman Ajil (BBA). Dalam BBA, bank beli rumah dan jual balik pada harga lebih tinggi secara ansuran. Masalahnya, kalau anda settle awal, jumlah hutang masih berdasarkan harga jualan penuh.

Musharakah Mutanaqisah selesaikan isu ni. Anda cuma bayar untuk bahagian yang bank masih miliki. Settle awal? Beli sahaja baki bahagian bank pada nilai semasa.

Kuwait Finance House Malaysia Berhad (KFHMB) menjadi perintis apabila melancarkan pembiayaan perumahan Musharakah Mutanaqisah pertama di Malaysia pada 2006. Kini, Bank Islam Malaysia Berhad, Maybank Islamic, CIMB Islamic, Public Islamic Bank, RHB Islamic, dan HSBC Amanah sudah beralih kepada Musharakah Mutanaqisah sebagai akad utama untuk pembiayaan perumahan baharu.

Sesuai untuk Siapa

Musharakah Mutanaqisah sesuai untuk pembeli rumah yang mahukan struktur pemilikan yang telus. Pada bila-bila masa, anda boleh semak nisbah pemilikan semasa melalui penyata bank.

Untuk mereka yang rancang nak refinance atau jual rumah sebelum tempoh tamat, Musharakah Mutanaqisah lebih menguntungkan berbanding BBA kerana penyelesaian awal berdasarkan baki bahagian bank, bukan harga jualan penuh.

Musharakah Mutanaqisah menggabungkan dua akad: musharakah (perkongsian) dan ijarah (sewaan). Gabungan dua akad ini dibenarkan selagi kedua-duanya dilaksanakan secara berasingan dan jelas dalam dokumentasi. Ini selaras dengan keputusan Majlis Penasihat Syariah BNM yang membenarkan kontrak hibrid dalam kewangan Islam.