Istisna': Kontrak Pesanan untuk Aset yang Belum Wujud

Istisna’ ialah akad kontrak pesanan dalam perbankan Islam di Malaysia untuk aset yang belum wujud. Pembeli dan pembuat bersetuju tentang spesifikasi, harga, dan jadual penyerahan sebelum aset tersebut dibina atau dikilang. Di Malaysia, Istisna’ digunakan untuk pembiayaan pembinaan rumah atas tanah sendiri, projek infrastruktur, dan perkilangan. Akad ini diiktiraf oleh Majlis Penasihat Syariah BNM dan dikawal selia di bawah IFSA 2013.

Beli Sesuatu yang Belum Siap

Berbeza dengan Murabahah dan Ijarah yang memerlukan aset sedia ada, Istisna’ membenarkan transaksi untuk aset yang belum siap. Pelanggan tentukan spesifikasi, bersetuju dengan harga, dan bayaran boleh dibuat secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan.

Di Malaysia, Istisna’ digunakan untuk pembinaan rumah, kilang, kapal, dan projek infrastruktur. Contoh: anda nak bina rumah RM500,000 atas tanah sendiri. Bank biayai pembinaan secara berperingkat: bayaran mengikut siap tapak, siap struktur, siap atap, dan seterusnya.

Bagaimana Istisna’ Berfungsi dalam Perbankan

Contoh paling biasa: anda ada tanah dan nak bina rumah.

1. Anda pergi ke bank Islam dan nyatakan spesifikasi rumah yang anda nak.
2. Bank setuju untuk membina (atau menguruskan pembinaan) rumah tersebut pada harga tertentu.
3. Anda bayar secara berperingkat, mungkin ikut milestone pembinaan: siap tapak 10%, siap struktur 30%, dan seterusnya.
4. Bila rumah siap, pemilikan dipindahkan kepada anda.

Bank biasanya tidak membina sendiri. Bank memasuki akad Istisna’ selari (parallel Istisna’) dengan kontraktor. Maka wujud dua kontrak berasingan: Istisna’ antara pelanggan dan bank, dan Istisna’ kedua antara bank dan kontraktor. Harga dalam kedua-dua kontrak boleh berbeza, dan perbezaan harga menjadi margin keuntungan bank.

Kenapa Istisna’ Berbeza daripada Salam

Ada satu lagi akad untuk barang yang belum wujud, iaitu Salam. Tapi Salam memerlukan bayaran penuh di muka. Istisna’ lebih fleksibel: bayaran boleh dibuat secara ansuran atau berperingkat.

Salam juga biasanya untuk barangan generik (seperti gandum atau beras). Istisna’ untuk barang yang dibuat ikut tempahan, unik dan mengikut spesifikasi tertentu.

Penggunaan Istisna’ di Malaysia

Selain pembiayaan pembinaan rumah, Istisna’ juga digunakan untuk:

• Projek infrastruktur: jambatan, lebuh raya, loji rawatan air.
• Pembuatan kapal dan pesawat: terutamanya di peringkat antarabangsa.
• Pembiayaan pemaju: bank biayai pemaju untuk bina projek perumahan sebelum unit dijual.

Istisna’ bukan akad runcit yang biasa ditemui untuk pembiayaan peribadi. Tapi kalau anda nak bina rumah atas tanah sendiri, bank Islam seperti Bank Islam Malaysia Berhad, Maybank Islamic, dan CIMB Islamic menawarkan pembiayaan perumahan berasaskan Istisna’. Di peringkat korporat, sukuk Istisna’ juga digunakan untuk membiayai projek infrastruktur besar. Kerajaan dan GLC di Malaysia pernah terbitkan sukuk berasaskan Istisna’ untuk projek lebuh raya dan loji tenaga.

Perlindungan Terbina Dalam

Satu kelebihan Istisna’: spesifikasi mengikat. Kalau rumah siap tapi tak ikut apa yang dipersetujui, anda berhak tolak. Ini perlindungan yang wujud dalam struktur akad itu sendiri, bukan bergantung pada polisi bank semata-mata.

Berbeza dengan bai’ al-salam yang memerlukan bayaran penuh di muka dan biasanya untuk barangan komoditi, Istisna’ memberi fleksibiliti bayaran berperingkat dan sesuai untuk barangan yang dibuat khas. Kedua-dua akad dibenarkan untuk aset yang belum wujud, tapi Istisna’ lebih sesuai untuk projek pembinaan yang memakan masa berbulan atau bertahun.