Bai' Bithaman Ajil (BBA): Jualan Harga Tertangguh dalam Perbankan Islam

Bai’ Bithaman Ajil (BBA) ialah akad jualan harga tertangguh dalam perbankan Islam di Malaysia. Bank beli aset dan jual semula kepada pelanggan pada harga yang lebih tinggi, dibayar secara ansuran. Dari tahun 1983 (apabila Bank Islam Malaysia Berhad mula beroperasi sebagai bank Islam pertama di Malaysia) hingga awal 2010-an, BBA menjadi akad utama untuk pembiayaan perumahan Islam. Kini kebanyakan bank sudah beralih kepada Musharakah Mutanaqisah.

Cara BBA Berfungsi

Proses BBA untuk pembiayaan perumahan:

1. Anda pilih rumah berharga RM300,000.
2. Bank beli rumah tu daripada pemaju atau penjual.
3. Bank jual rumah tu kepada anda pada harga RM480,000 (harga asal + margin keuntungan).
4. Anda bayar RM480,000 secara ansuran selama 30 tahun.

Harga RM480,000 tu dah tetap. Tak kira apa berlaku dengan pasaran, anda berhutang jumlah tu. Dari segi Syariah, ini jual beli sah. Bank jual, anda beli, harga dipersetujui.

Masalah yang Timbul

BBA menghadapi beberapa isu dalam pelaksanaan praktikal.

Penyelesaian awal yang mahal. Katakan selepas 10 tahun, anda nak jual rumah dan selesaikan pembiayaan. Baki hutang anda masih dikira berdasarkan RM480,000, bukan RM300,000 asal. Walaupun bank bagi ibra’ (rebat), jumlahnya ikut budi bicara bank, bukan hak anda. BNM telah mengeluarkan garis panduan supaya bank memberi ibra’ secara adil, tapi pelaksanaannya tidak seragam antara bank.

Kes mahkamah. Dalam kes Arab-Malaysian Finance Bhd lwn Taman Ihsan Jaya (2008), mahkamah sivil memutuskan bahawa BBA menyerupai pinjaman dengan faedah. Keputusan ini menggugat keyakinan industri terhadap akad BBA.

Persepsi pengguna. Pelanggan kerap mempersoalkan BBA kerana jumlah hutang nampak jauh lebih besar daripada harga asal rumah. Contoh di atas: rumah RM300,000 menjadi hutang RM480,000. Walaupun jumlah keseluruhan bayaran pinjaman konvensional 30 tahun pun setara, angka hutang BBA yang tertera dalam dokumen menimbulkan rasa tidak selesa.

Kenapa Bank Beralih kepada Musharakah Mutanaqisah

Musharakah Mutanaqisah selesaikan kebanyakan masalah BBA:

• Settle awal? Anda cuma beli baki bahagian bank pada nilai semasa.
• Jual rumah? Keuntungan dikongsi mengikut nisbah pemilikan.
• Struktur lebih adil kerana anda dan bank berkongsi risiko.

Bank Islam Malaysia Berhad, Maybank Islamic, CIMB Islamic, Public Islamic Bank, RHB Islamic, dan HSBC Amanah sudah guna Musharakah Mutanaqisah sebagai akad utama untuk pembiayaan perumahan baharu.

Kalau Anda Masih Ada Pembiayaan BBA

Kontrak BBA sedia ada masih sah dan berjalan seperti biasa. Anda tidak perlu tukar akad. Kalau anda pertimbang refinance, beralih kepada Musharakah Mutanaqisah berbaloi terutamanya kalau anda rancang nak jual rumah atau settle awal. Dalam Musharakah Mutanaqisah, penyelesaian awal berdasarkan baki bahagian bank, bukan harga jualan penuh.

BBA juga dikenali sebagai bai’ mu’ajjal dalam terminologi kewangan Islam antarabangsa. Di Timur Tengah, akad ini kurang popular kerana ada ulama yang berpendapat ia terlalu mirip dengan pinjaman berfaedah. Di Malaysia, peralihan daripada BBA kepada Musharakah Mutanaqisah bermula sekitar 2007-2010 selepas beberapa keputusan mahkamah dan desakan daripada Majlis Penasihat Syariah BNM.